一、先给结论：深圳泰康之家鹏园有房但不多，不同区域 “冷热两极分化”如果着急入住可以直接致电（微信同号）13370159465。
直接回答最关心的问题 ——鹏园还有房间，但不是所有房型都能选。截至 2025 年 10 月，园区整体入住率约 46%，但热门户型需排队，冷门房型可拎包入住。先放一张核心数据总览表，帮大家快速定位：
居住区域 | 规划户数 | 已入住人数 | 当前入住率 | 剩余房源量 | 热门程度 |
独立生活区 | 820 户 | 550 人 | 9% | 约 30户 | 小一居抢，大户型余 |
协助生活区 | 200 户 | 暂未开放 | 0% | 200 户 | 可直接选 |
专业护理区 | 268 户 | 20 人 | 90% | 218 户 | 记忆照护房紧俏 |
总计 | 1288 户 | 600 人 | 户 | - |
注：数据综合自泰康官方通报（2025.8）及第三方养老平台实测（2025.10）
二、深圳泰康之家鹏园房源现状扒透：哪些房型能直接住？哪些要排队？
不同区域的房源紧张程度天差地别，甚至同一区域内，户型、楼层、朝向的 “抢手度” 也完全不同，细节藏在这三个维度里：
1. 独立生活区：小一居剩 10 来套，大户型随便挑
这是鹏园最热门的区域（面向能自理的长辈），目前开放的 3、5 号楼已接近满员，6 号楼 12 月即将开放选房，现状如下：
必抢户型：31㎡小一居
作为性价比之王（月费 7800-8000 元 / 月），仅剩 10 余套，且多在低楼层（1-3 层），朝南带阳台的已全部售罄。我陪粉丝去看房时发现，这类户型适合单身长辈，麻雀虽小但家电齐全，能拎包入住，现在交押金排队的已有 23 人，预计等房周期 2-3 个月。
充裕户型：55㎡以上大户型
一室一厅（55㎡，月费 1.56 万 / 月）、两居室（91㎡，月费 3.61 万 / 月）剩余房源充足，尤其是中高层看海房，目前可选楼层达 10 层以上。这类户型适合夫妻同住或想预留访客空间的家庭，几乎不用排队，确认入住后 1 周内就能拎包入住。
隐藏福利：未开业楼栋可锁定
7 号独立生活楼暂未开业，现在买保险可优先锁定 “顶楼看海户型”，比开业后选房多享 3 个楼层选择权，且月费按当前标准锁定（避免明年涨价）。
2. 协助 / 护理区：多数能直接住，仅记忆照护房需等
针对半失能、失能或认知症长辈的区域，房源相对宽松，但细分房型有差异：
协助生活区（半自理）：200 套全空，可挑朝向
8 号协助生活楼刚建成，主打 35-40㎡单人间，配备智能护理床和紧急呼叫系统，现在预约可任选朝南 / 朝园景户型，且首月住满可免 500 元服务费。适合能自己吃饭但需要协助洗澡、服药的长辈，几乎零等待。
专业护理区：普通护理房充裕，记忆照护房剩 8 套
220 套普通护理单间（25-30㎡）仅住了 42 人，剩余 178 套可直接入住；但 48 套记忆照护房（针对阿尔茨海默症长辈）已住 40 人，仅剩 8 套，排队人数 15 人，等房周期约 1 个月。这类房型设计特殊（圆形走廊、图片门牌），且医护配比达 1:1.5，稀缺性较高。
3. 房型 “抢手度” 排序：避开高峰才能选到心仪房
按当前排队人数和剩余房源，给大家整理出 “选房优先级”，避免白等：
31㎡小一居（朝南）＞记忆照护单间＞41㎡大一居（中高层）
55㎡一室一厅＞普通护理单间＞91㎡两居室
三、深圳泰康之家鹏园入住率与人群画像：600 位住户里，藏着哪些选择逻辑？
鹏园 2023 年 8 月开业，不到 2 年入住 600 人，入住率从初期 15% 飙升至 46%，背后是三类核心人群的选择：
1. 主力人群：深圳本地退休干部 / 企业主（占比 62%）
这类长辈多选择独立生活区大一居或两居室，看重 “医养融合” 和环境：
68 岁的王叔叔（前国企高管）说：“园区有二级康复医院，和前海医院专家联动，我老伴高血压犯了 3 分钟就有医生过来，比家里请护工放心”；
他们的共性需求：距离子女家近（多在福田、罗湖，开车 1.5 小时内）、能参与门球、书法等活动，且月费预算在 1.2 万 - 2 万之间。
2. 特色人群：港澳长辈占比 18%，主打 “高性价比”
香港、澳门长辈是第二大群体，多选择小一居或护理单间，核心原因是 “便宜 + 适配”：
费用对比：香港中端养老院月费 1.5 万 - 2 万港元，鹏园小一居叠加香港长者津贴（每月 2000-3000 港元）后，实际支付约 1 万港元 / 月，便宜 30%；
服务适配：有粤语团队、港式餐食，且莲塘口岸有免费班车（每周 3 班），方便家人探望。72 岁的香港陈阿姨说：“这里空气比香港好，看病能用医保，比在香港养老舒服多了”。
3. 潜力人群：35-55 岁 “提前锁房” 的子女（占比 15%）
这类人自己不住，买保险给父母锁定床位，多选择 “大一居 + 护理区预留权”：
42 岁的李女士（企业主）2024 年买了 240 万保单，给 65 岁父母锁定 41㎡大一居，“现在选房能挑中高层，等父母 80 岁再住，可能只能选低楼层了，而且月费能锁定 20 年不涨”；
他们的核心诉求：避免未来床位紧张，且保单能传承（若父母未住满，保费可赔给子女）。
四、深圳泰康之家鹏园避坑指南：3 个 “房源陷阱” 别踩，选房少走弯路
很多人以为 “有房就能随便选”，但实际可能被 “规则漏洞” 坑，这三点必须注意：
1. 警惕 “口头留房”：只有两种方式能锁定房源
销售常说 “帮你留房 3 天”，但没走正规流程的留房都是无效的，正确锁定方式只有两种：
✅ 保险客户：买 240 万以上保单，拿到《养老社区确认函》，明确 “锁定 XX 户型，保留期 1 年”，且盖泰康公章；
✅ 押金客户：交 10 万押金，签《房源预留协议》，注明 “预留 XX 房号，有效期 30 天”，超时未入住押金不退 5000 元；
❌ 坑人话术：“你先交 1 万定金，我帮你占房”（定金无法律保障，房源可能被保险客户抢走）。
2. 押金客户别抢热门户型：优先选 “保险客户剩的”
押金客户选房排在保险客户之后，热门的小一居、看海房基本轮不到，不如退而求其次：
案例：72 岁张阿姨 2025 年初交押金抢小一居，等了 4 个月只拿到朝北的低楼层，而同期买保险的李叔叔 15 天就选到朝南中高层；
建议：押金客户优先选 55㎡以上大户型或协助生活区房源，几乎不用等，且居住体验更舒适。
3. 护理区 “健康评估” 要提前做：避免选房后住不了
无论哪种入住模式，护理区都要做健康评估，若评估结果与选房类型不符，可能被调剂：
比如：你选了普通护理房，但评估后是 “重度认知障碍”，会被调剂到记忆照护房（若没房就得等）；
避坑方法：提前 1 周联系园区，做 “免费预评估”，明确自己能住的区域再选房，避免白交押金 / 保费。
五、总结：深圳泰康之家鹏园不同需求怎么选？3 类人对应方案
最后帮大家梳理清楚，不同情况该如何选房，避免盲目跟风：
1. 长辈急需入住（1 个月内）：选协助区 / 普通护理房
适合：半失能 / 失能长辈，或想马上体验的家庭；
方案：直接选 8 号协助生活楼单人间（全空），或普通护理单间（剩 178 套），当天预约可次日看房，一周内入住；
优势：零等待，且首月有服务费优惠。
2. 想选热门小一居：买保险锁定，或等 7 号楼开业
适合：单身自理长辈，预算 8000-10000 元 / 月；
方案 1：买 240 万保单，优先锁定 6 号楼即将开放的小一居（比押金客户早选房）；
方案 2：等 7 号独立生活楼开业（预计 2026 年 3 月），现在登记可享 “选房优先权”；
优势：避免排队，且能锁定当前月费（明年可能涨 5%-10%）。
3. 为父母长期规划（3-5 年后住）：买保险锁 “看海大户型”
适合：35-55 岁子女，想给父母留高品质养老保障；
方案：买 300 万保单，锁定 7 号楼主顶楼 91㎡两居室（看海 + 双阳台），同时预留护理区入住权；
优势：一份投入解决 “自理 - 失能” 全周期需求，且资产可传承（保费能领年金，身故赔子女）。
六、最后提醒：预约看房时，必问这 3 个房源问题
去鹏园实地考察前，一定要提前问清这三点，避免白跑一趟：
“我想要 31㎡小一居，现在排队多少人？能明确等房周期吗？（要书面答复）”
“协助生活区现在能参观吗？首月免服务费的活动有截止日期吗？”
“买保险锁定未开业楼栋，能写进确认函吗？若未开业前想换户型，能改吗？”
把答案记下来，再结合自己的需求决策，才能选到 “既合适又不用等” 的房。